延期交房合理吗？

　　南山季先生：我最近一次性付款买了一套房，可当我要求拿钥匙时开发商却说需要一个星期到国土局备案。请问这种说法是否合理？

　　回复：据记者了解，季先生购买的这一楼盘存在延期交房问题，所谓到国土部门备案应属开发商借口。

　　记者为此又咨询了百利孚律师事务所的侯律师，侯律师指出，发展商的交房日期应以所签合同为准，在合同规定的交房日期前应办理好一切手续。在季先生这一个案中，如果一星期后发展商交房时超过了合同规定期限，则季先生有权向发展商要求支付违约金。如未超期，则属合理范围之内。

　　延期交楼能否退房？

　　宝安罗小姐：我去年11月份在宝安××苑买了一套样板房，建筑面积是47.16平方米，套内面积是37.13平方米，总价19万多元，单价5200多元，包含了样板房750元/平方米装修费用，我一共支付了3万多元的装修费。楼盘原定是本月18日入伙，但前些日子又发出通知说，要延迟到6月8日入伙，并表示只对部分业主支付延期交楼的违约金。请问：

　　1、开发商延期交楼，我能不能退房？2、我买了样板房后，是否有权要求开发商不对外开放？如果开发商还对外开放的话，对房屋造成损耗，我能否要求开发商返修？3、样板房的装修费用是按建筑面积算，还是按套内面积算？

　　回复：根据高院去年6月份出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商延迟交房，经催告后3个月内仍未履行，业主可有权解除合同。

　　但目前罗小姐还不到入伙时间，而且开发商延迟交房的时间也在三个月内，广东巨龙律师事务所注册律师曹荣刚认为，开发商现在充其量只承担违约责任，罗小姐要求退房，理由可能不是很充分。

　　至于样板房，曹认为，在房屋交付之前，罗小姐并不享有对那套样板房的所有权，开发商还有权对外开放，但如果开发商对样板房造成损耗，罗小姐可要求开发商返修。根据罗小姐提供的样板房装修费用，开发商是按照建筑面积将装修费用算到房屋里去的，不过装修费是按建筑面积还是套内面积算，操作起来一般比较灵活，要双方约定，因为装修公司装修样板房，装修费用的收取标准也不是固定的。

　　无竣工验收证，能入伙吗？

　　福田王先生：去年我买了一套房，入伙时开发商没有竣工验收备案证明书，只拿出一个建设部门出具的收文回执。大伙儿当时都不敢入伙。请问：收文回执能不能代替竣工验收证书？对我们以后办理房产证有没有影响？

　　回复：去年8月1日，深圳市建设局规范性文件《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》正式实施，本市建筑工程验收制度发生了两个明显变化：一，房屋建筑工程投入使用的前提条件由原来的8项验收(土建、规划、电梯、消防、燃气、民防、环保、城建档案)缩减为4项验收(竣工验收报告、电梯、消防、燃气)；二，实行告知性备案制度。四个专项验收项目由各相关部门组织验收，验收完毕后上报给建设部门，履行告知义务，建设部门当日出具收文回执，表示收齐备案材料。但该收文回执只表明收到房屋建筑工程完备的备案材料，对这些备案材料是否真实并不无解释责任。如果各项验收合格，建设单位在拿到收文回执后，即可将房屋投入使用。与此相应，以前的竣工验收备案证明书就不再颁发。国土部门透露，业主凭收文回执，国土部门可为其办理手续。

　　逾期收楼应否缴费？

　　黄女士：我是初次置业，2001年在福田南买了一套两房物业，合同约定发展商须在2002年10月1日将经验收合格的房屋交付使用。2002年9月发展商发出了收楼通知书，但因入住需交5700元的费用，我当时经济较困难，故未能收楼。同年10月15日发展商再次通知收楼。此时，该房屋也已通过了规划、消防、质量、电梯验收，然而我迫于经济压力依然未能如期办理收楼手续。事后，物业管理公司也未催我收楼。2003年6月，我终于能够缴纳收楼的相关费用了，准备办理收楼手续，但物业管理公司却说除了要交上述入住费用外，还要交去年10月至今的管理费及电梯费、公共梯灯费、水泵电费等分摊费用，这样合理吗？

　　回复：依据案例的情况看，黄女士所购的商品房已通过了规划、消防、质量、电梯验收，该商品房已具备了合同约定交楼的条件，发展商可以向黄女士交楼。如果业主未按购房合同约定时间收楼，在书面通知15日后，可视为交楼。同时发展商也依合同约定向黄女士发出书面通知的情况下，黄女士在没有其他合理合法抗辩事由(如遭遇洪水、地震等不可抗力而无法收楼等)，理应收楼。经济困难是个人理财中可以预计的风险，不属合法抗辩事由。由此可见，物业管理公司的要求是有法律依据的。

　　开发商延迟交楼能否要求赔偿？

　　宝安闻女士：我2002年与开发商签了购房合同，购置了一套商铺，合同定于2002年底交楼，但今年初楼盘才建好，延迟了14个月。而且，他们现在只有竣工验收备案表，没有竣工验收证书，那我能否收楼？现在听说建设部门不发竣工验收备案证明书了，只发收文回执，假如开发商要是能拿到收文回执，我能不能收楼？我收了楼后，对我要求开发商支付延迟交楼的违约金会不会有影响？

　　回复：新东方律师事务所律师周霞表示，去年，深圳市建设局出台规范性文件《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》，从去年8月1日起，本市建设工程将不再下发竣工验收备案证明书，只发收文回执，因此，该楼盘不会取得竣工验收备案证明书。如果开发商能取得收文回执，闻女士可以收楼，并且不影响其以后要求开发商支付延迟交楼的违约金。

　　开发商延期交楼如何索赔？

　　业主李先生：我去年在宝安老城区购买了一套两房两厅的物业，合同上写明交楼期为今年8月底，但现在已经是10月了，房子依然交不过来。

　　我仔细看了合同中的相关赔偿条款，前面第六条写明如延期交楼发展商应按每延期一日按楼价的万分之五给予赔偿，可后面又有一条修改说明，说延期交楼按总楼价的3%赔偿，可这3%没写明延期时限。我想问一问，如果要求发展商付违约金，那么这个违约金究竟该以何标准索赔？

　　回复：延期交楼是房产消费中最常见的纠纷之一，解决这类问题的关键是要依法维权。李先生可以从三个角度考虑这个问题：

　　一是尽量得到开发商的书面答复。国家有规定，1999年6月30日以后签订的合同，违约责任以补充规定为准(即李先生所说的3%)，但发展商未定时间，应理解为一次性赔偿，故只要延期，就算发展商违约，按合同约定赔偿李先生的损失。如果协商解决不了，必须牢记，延期交房90天可要求退房。

　　二是以补充合同为准索赔。发展商逾期交房，应按合同向买方支付违约金，数额为总房价的3%，因为补充合同己将前面合同第八条修改，违约金数额应以修改后约定的3%总房价为依据，不管是逾期一日或一月。

　　三是依据新合同法维权。即使补充合同将违约金修改为楼价的3%，但是，依据新合同法的规定，如果违约金太高或者太低，当事人可以请求法院减少或增加。比如楼价为40万元，3%为1.2万元；同类房屋一年的租金为3.6万元；假设发展商延期交付一年，则买方的实际损失相当于3.6万元。

　　在这种情况下，只赔1.2万元的违约金显然过低，买方可以请求法院增加违约金至3.6万元，这样才符合公平原则。

■ 购房入户

　　取消入户政策后，买房能否入户？

　　龙岗区陈先生：我于2003年6月份在龙岗中心城买了一套房，那个楼盘2001年开始售房，当时能购房入户。不过，我前些时候从报上看到，从去年4月份到今年2月10日，购房入户政策要取消，但我现在户口还没办下来，会不会被取消？另外，我们这个小区到现在一直都没有业主委员会，这违不违反相关条例？

　　回复：龙岗区国土分局产权咨询处回答，户口指标是以国土部门颁发的商品房预售许可证为准，凡在2003年4月30日之前颁发的商品房预售许可证，业主还都可以入户，陈先生的房子是在2001年预售的，因此，户口指标肯定会有。

　　至于陈先生所在小区业委会一直没有成立，根据深圳1999年修正的《住宅区物业管理条例》第九条：住宅区已入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。所以，开发商是违规操作，陈先生可以到区住宅主管部门反映此事。