炒楼花独具慧眼识靓楼

　　投资房地产最激动人心的恐怕要数"炒楼花"了。简单地说，炒楼花是指在楼宇全面入伙之前，即完成"买"与"卖"的全过程。投资小、收益高、风险大是其基本特点。现在国内一些高档豪宅、黄金铺面在预售中，已经将在施工过程中的楼价弹性作为吸引购买者的一项重要内容。
　　在目前普遍实行银行按揭情况下，它的基本操作是选定有快速增长潜力的对象，支付首期费用（常常是少量的定金），在选定下家后获利卖出。预售初期，由于发展商往往因急于回笼资金、广告及相关成本不高等因素，在定价上预留一定上涨空间，只要独具慧眼，投资者便可找到满意的投资对象。随着房地产投资价值的逐步显现，自然就可获得抛出了。如深圳新近滨海大道建成通车，使深圳献山区的物业开始有升值趋势；建设中的招商海悦花园的均价已从500元平方米升至5400元平方米，上涨幅度为20％；蔚蓝海岸内部认购均价为4600 元平方米，正式发售时均价将达到5200元平方米左右，上涨幅度11％。
　　但有时也未必都能抢占先机。"明星楼盘"常常被众多人看好。如李嘉诚旗下的和记黄埔在深圳中心区开发的龙头项目黄埔雅苑下个月才正式发售，一期推出近900个单位，而参加内部认购的多达3000人，谁能如愿以偿只能看运气了。
　　高收益必然带来高风险，且不说能否独具慧眼，胜人一筹买进"靓货"，只要楼宇入住前还未能卖掉，使"期货"变成了"现货"，付全额首期、供楼压力和支付相关税费将接踵而至，使投资成本大为增加，更难脱手。为锁定风险，平衡赚钱，于是乎在众多炒楼者中出现了两种技术之外的现象：一是和发展商搞好关系，交尽量少的定金，一看形势不妙，亏一点扭头就跑，说不定发展商多多少少还会退点儿呢；二是预先找好下家，再利用真正的内部价"来买房，岂不是高枕无忧了呢！

　　买楼出租回报可观

　　此方式投资风险较小，虽收益偏低（但仍略高于存款利率），但加上分房货币化的因素，收益呈稳定化趋势，因此，在全国大中城市均比较普遍。仍以深圳东海花园为例，由于深圳六至七成为流动人口，其租给内地人租金回报率一般为6-8％，若租给国内高收入者或穿梭两地的港台商人，回报率约有8％-10％，比香港高一倍。在北京、上海，国内外政府，公司团体驻京、沪机构众多，也使当地中高档房产租金的回报相当可观。有人曾经算过一笔账，利用人生的收入期付首期款买一套房，由承租者的租金来支付按揭款项，贷款到期就能拥有自己的安居之所。